I svensk rätt är utgångspunkten enkel: fast egendom är jord och denna är indelad i fastigheter. Till en fastighet hör också sådant som är avsett för stadigvarande bruk på fastigheten. Detta benämns som fastighetstillbehör och kan utgöras av exempelvis byggnader, ledningar och stängsel. Även sådant som är fast monterat i en byggnad, så kallade byggnadstillbehör – exempelvis värmesystem, vattenledningar och köksinredning – räknas normalt som fast egendom.
Lös egendom – allt annat
Lös egendom är allt som inte räknas som fast egendom, till exempel maskiner, möbler och verktyg. Även byggnader kan i vissa fall vara lös egendom.
När byggnaden står på annans mark
En byggnad på ofri grund innebär att byggnaden och marken har olika ägare. Byggnaden blir då civilrättsligt lös egendom och följer inte automatiskt med fastigheten vid en överlåtelse.
Om någon ska uppföra, behålla eller använda en byggnad på annans mark bör det finnas ett skriftligt arrendeavtal för marken som byggnaden står på. Detta avtal bör reglera:
hur marken får användas
arrendetid och avgift
ansvar för drift och underhåll
vad som gäller vid försäljning eller när avtalet upphör
Utan ett tydligt arrendeavtal hamnar byggnadens ägare i en osäker situation och kan i värsta fall behöva ta bort byggnaden från fastigheten.
Viktigt vid försäljning
En byggnad på ofri grund kan inte få lagfart och kan inte belånas med pantbrev på samma sätt som en fastighet. Vid försäljning säljs byggnaden som lös egendom och köparen måste samtidigt ha rätt att använda marken som byggnaden står på.
Överlåtelsehandlingen bör tydligt beskriva:
vilken byggnad som säljs
vilken mark den står på
vilken nyttjanderätt som finns när den nya ägaren tar över
Ägarbytet ska också anmälas till Skatteverket.
Kan bli fast egendom senare
Om byggnaden och marken senare får samma ägare förändras situationen. Då blir byggnaden i stället ett fastighetstillbehör och räknas som fast egendom. Det kan till exempel ske om arrendatorn köper marken eller om byggnad och fastighet hamnar hos samma person genom gåva, arv eller bodelning.
