Ida Nyberg, äganderättsjurist vid Norra Skog.
När man äger egendom tillsammans med andra måste alla delägare som huvudregel vara eniga vad gäller egendomens förvaltning.
»Det fungerar i de allra flesta fall väldigt bra. Att vara flera delägare som kan resonera och ha idéer om hur fastigheten ska skötas är ofta positivt och med rätt stöd och gott samarbete kan samägandet vara både roligt och givande, säger Ida Nyberg, äganderättsjurist vid Norra Skog.
När det är svårt
I vissa fall vill delägarna av olika anledningar inte fortsätta att äga fastigheten gemensamt, då finns det lite olika alternativ beroende på vad man vill med fastigheten.
»Det finns ingen marknad för att sälja bara EN andel av en fastighet utanför den egna ägarkretsen. Vill samtliga delägare sälja fastigheten kan den värderas och förmedlas på den öppna marknaden. En delägare kan också låta sig köpas ut av de övriga delägarna. Är fastigheten tillräckligt stor är det också möjligt att dela upp fastigheten mellan delägarna genom något som kallas för klyvning, förklarar Clas Tjäder, mäklarchef vid Norra Skogs Fastighetsförmedling.
Att begära att fastigheten säljs på offentlig auktion är egentligen det sista alternativet när andra möjligheter inte finns. Det handlar oftast om situationer när delägarna inte kan komma överens om hur fastigheten ska förvaltas och vem eller vilka som ska äga den.
»Då finns det möjlighet för en delägare av en fastighet att gå till den tingsrätt som ansvarar för det område där fastigheten ligger, och ansöka om offentlig auktion. Det är delägarnas livlina, att genom lagstiftning inte hamna i ett låst samägande, säger Ida Nyberg.
Den gode mannen
Tingsrätten utser sedan en god man som kommer att ta hand om den offentliga auktionen. Om någon av delägarna vill föreslå god man eller sätta ett lägsta pris på fastigheten beslutas även det av tingsrätten.
»Uppdraget som god man innebär här ett ansvar att sälja fastigheten och att fördela köpeskillingen mellan delägarna. Uppdraget betalas gemensamt av delägarna i förhållande till
sin andel i den samägda egendomen, säger Ida.
Offentlig försäljning
När en fastighet ska säljas på offentlig auktion innebär det ofta ett förfarande inte alldeles olikt det vid en ”vanlig” försäljning av en skogsfastighet. Men en parameter är särskilt viktig att ha i beaktning enligt Clas Tjäder.
»För oss är det en stor fördel att vi har många kompetenser under samma tak. Vi förhåller oss också alltid neutrala i ett uppdrag om offentlig försäljning. Det innebär att vi förmedlar fastigheten på ett objektivt sätt med relevant information utan att ”styla” fastigheten. Vi sätter heller inte något pris. Det är viktigt att vara medveten om att delägare i dessa processer kan ha olika avsikter, säger han.
Clas Tjäder, mäklarchef vid Norra Skogs Fastighetsförmedling.
På själva auktionsdagen
Budgivningen hålls i en lämplig lokal i närheten av fastigheten dit alla spekulanter har tillträde. Precis som det låter ska en offentlig auktion hållas offentligt. Det innebär också att alla potentiella köpare behöver närvara personligen eller genom ett ombud med fullmakt.
»Auktionen hålls muntligt genom bud och överbud. Högstbjudande får köpa fastigheten under förutsättning att budet inte ligger under ett av tingsrätten bestämt lägsta försäljningspris. Eller att delägarna inte utnyttjar sin rätt att anta eller förkasta ett bud. Detta kräver att alla delägare är överens och måste göras direkt efter att budgivningen är avslutad, förklarar Clas.
För dig som ska köpa fastigheten är det viktigt att du redan innan haft kontakt med banken för betalning av kontantinsats för när väl klubban, bokstavligen, slagit i bordet åker kontraktet fram.
»Köpet av fastigheten genomförs direkt. Den gode mannen, mäklaren och vinnaren av budgivningen samlas i anslutning till auktionslokalen. Köparen och den gode mannen skriver under köpekontraktet, köparen betalar handpenning och fastigheten är såld, säger han.
Om man inte vill hamna där
Enligt både Clas Tjäder och Ida Nyberg är ett bra samägande med tydliga riktlinjer och rådgivning en bra utgångspunkt för delägare som ska hitta sätt att förvalta fastigheten tillsammans och undvika att använda den sista livlinan.
»På Norra Skog har vi utvecklat en modell för samägande av fastigheter, vi kallar den "Det goda samägandet" och den handlar bland annat om stöd i såväl den långsiktiga planeringen som utförande av skogsskötsel och andelsöverlåtelser, avslutar Ida.
Vanliga frågor och svar om offentlig auktion
Är det inte dyrt att sälja fastigheten på offentlig auktion?
Kostnadens storlek beror på tiden uppdraget kräver. Det är generellt billigare att vara överens och förmedla fastigheten genom ett förmedlingsuppdrag än att sälja genom offentlig auktion.
Varför kan man inte bjuda på fastigheten via telefon eller webben?
Nej, en offentlig auktion ska precis som det låter vara offentlig, dvs. ett öppet förfarande för allmänheten där budgivare öppet avger bud och överbud. Köpet behöver bli bindande på plats.
Kan man avtala bort möjligheten att ansökan om offentlig auktion?
Ja, samäganderättslagen är övervägande dispositiv varför två delägare kan avtala om att fastigheten inte får säljas. Vid fler delägare är detta inte möjligt.
Kan en enda delägare ”sätta käppar i hjulet” trots att alla andra delägare är överens?
Ja, rent krasst kan en enda delägare hindra åtgärder i skogsbruket och även reparation, underhåll eller försäljning som majoriteten av ägarna är för.
Men inte en försäljning på offentlig auktion, annat än om delägaren kan klyva ut en del av fastigheten och komma ur samägandet på det viset.
Kan en delägare som vill fortsätta att äga fastigheten bjuda på auktionen?
Om en eller flera delägare vill köpa ut egendomen kan de göra det. Under själva auktionen lämnas bud som om det gäller köp av hela fastigheten, likaså handpenning.
Måste delägare som köper fastigheten betala hela köpesumman även om man redan äger en del?
Nej, slutbetalningen beräknas för de andelar som förvärvas och inte de man redan äger.
