En viktig verktygslåda - vid fastighetsförvärv och ägarskifte
Det finns drygt 3 000 000 fastigheter i Sverige och 230 000 av dem är privata "skogsfastigheter" som i sin tur ägs av cirka 330 000 skogsägare. Livet händer, saker och förhållanden förändras vilket också berör fastigheter som byter ägare, ombildas och nyskapas i takt med sina ägares livscykel. En process som alltså de allra flesta fastighetsägare måste hantera men som många tycker är krångligt och svårt.
Datum: 2021-10-15
- Du kommer ju inte i kontakt med fastighetsförvärv och ägarskifte varje dag men alla berörs någon gång under sitt skogsägarliv och då är det viktigt att känna till helheter och möjligheter och inte bara rycka något i blindo eller ännu värre - inte göra något alls, säger skogsekonomen Andreas Forsberg inledningsvis.
Process mixad av känslor och kunskap
Fastighetsförvärv och ägarskiften kopplat till skog kännetecknas av en hög andel överlåtelser inom den närmaste familjekretsen där fastigheter kanske gått vidare i flertalet generationer. Familj, minnen, arv, samägande och ekonomi skapar blandande känslor hos många och kan påverka det personliga omdömet samtidigt som processen kring ett fastighetsförvärv eller ägarskifte kräver kunskap inom exempelvis skog, ekonomi och juridik. Men enligt Andreas Forsberg finns det goda möjligheter att lösa de utmaningar av mixade känslor och kunskapsnivå som skogsägare står inför.- I den processen kommer ofta vi in och hjälper skogsägare att överblicka verktygslådorna och hittar vägen framåt genom trepartssamtal mellan skogsinspektor, skogsägare och vi som skogsekonomer och sedan tar vi också hjälp av övrig tillgänglig kunskap inom Norra Skog, förklarar han.
Verktygslåda och kombinationer
En skogsägare har precis som en snickare flera verktygslådor och många verktyg att välja mellan vid ett förvärv eller ägarskifte. Dessutom går det att kombinera verktygen på ett önskvärt sätt och på så sätt hitta nya vägar som matchar skogsägarfamiljen som är inne i processen, enligt Andreas Forsberg.
En viktig verktygslåda för skogsägare att känna till är hur juridiken kan samverka mellan Jordabalken (JB) och Fastighetsbildningslagen (FBL) vid överlåtelsetidpunkten. Varje verktyg i just denna låda är kopplat till ett av dessa juridiska områden.
- Återkopplingen från Skogsägare som valt att tillsammans med oss aktivt jobba med fastighetsförvärv och ägarskiften är väldigt nöjda men det kräver att alla inblandade är samarbetsvilliga och lösningsorienterade genom hela processen. Det är viktigt att inte hamna i en konfliktspiral men det är som tur är väldigt ovanligt med ett bra stöd från början, berättar Andreas Forsberg.
En viktig verktygslåda för skogsägare att känna till är hur juridiken kan samverka mellan Jordabalken (JB) och Fastighetsbildningslagen (FBL) vid överlåtelsetidpunkten. Varje verktyg i just denna låda är kopplat till ett av dessa juridiska områden.
- Återkopplingen från Skogsägare som valt att tillsammans med oss aktivt jobba med fastighetsförvärv och ägarskiften är väldigt nöjda men det kräver att alla inblandade är samarbetsvilliga och lösningsorienterade genom hela processen. Det är viktigt att inte hamna i en konfliktspiral men det är som tur är väldigt ovanligt med ett bra stöd från början, berättar Andreas Forsberg.
Exempel på användning
Sara, Lars, Stina och Sixten är syskon och samäger en större skogsfastighet med en ägarandel på 1/4 vardera. Stina äger också en närliggande skogsfastighet tillsammans med sin make Sven. Stina önskar kliva ur samägandet med sina syskon och vill istället köpa ut ett område av den syskongemensamma fastigheten och slå ihop den med den fastighet som hon äger tillsammans med sin make Sven. De tre övriga syskonen vill fortsätta att äga resterande del av fastigheten i ett samägande.
Svar: Köpet fortsätter som planerat med den skillnaden att säljarens dödsbo får fullborda affären.
Jag äger en skogsfastighet själv som jag skulle vilja fastighetsreglera till min och min frus gemensamma skogsfastighet. Visst går det att genomföra?
Svar: Det går förmodligen att genomföra men kräver att ni har samma ägarförhållande på fastigheterna innan fastighetsreglering kan ske. Förslagsvis, kan du överlåta en hälftenandel till din fru innan ni genomför förrättningen.
Min man har förvärvat del av en skogsfastighet via ett köp för cirka 8 månader sen och vi har glömt att kontakta lantmätaren. Grannen säger att köpet är ogiltigt. Så kan det väl ändå inte vara?
Svar: Tyvärr, din granne har rätt! Ett arealförvärv, del av fastighet, är endast giltigt om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom förrättning, som är sökt senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades.
Vår far gick bort nyligen och ägde skog. Vi är tre syskon som kommer att ärva honom men fastigheten är för liten att dela i tre lotter. Kan dödsboet efter honom förvärva ytterligare mark?
Svar: Ja, se bara till att ni har bouppteckningen efter honom i ordning så det framgår vilka som är dödsbodelägare. Samtliga dödsbodelägare måste skriva under köpehandlingen i dödsboets räkning.
Vi är tre delägare av en skogsfastighet. Kan en av oss pantsätta fastigheten för en jordenruntresa?
Svar: Nej, såvida inte de övriga delägarna godkänner att fastigheten intecknas. Inteckning belastar fastigheten och inte delägarna personligen.
Jag har vunnit på lotto och är på gång att investera i skog som ligger i rå med min ärvda skogsfastighet. Köpeskillingen är hela 10 000 000 kr. Staten verkar vilja ha 150 000 kr i stämpelskatt (1,5 %). Min dotter säger att detta kan undvikas på något sätt. Stämmer det?
Svar: Om överlåtelsen sker som en fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen istället för köp enligt jordabalkens regler undviker du stämpelskatten men behöver å andra sidan betala förrättningskostnaden men det beloppet brukar vara betydligt lägre. Lycka till!
Jag har en idé! Jag äger 100 ha skogsmark och tänkte stycka upp den i tio lika stora delar och sen sälja ut delarna till högstbjudande. Kan du hjälpa mig?
Svar: Det låter som att det blir svårt. En fastighet som nybildas måste uppfylla lämplighetsvillkoren i fastighetsbildningslagen och där kommer du förmodligen att stöta på patrull. En skogsfastighet bör bland annat kunna producera cirka 200-250 m3sk/år för att anses lämplig.
Frågor & svar
Jag har just skrivit på ett köpekontrakt på en skogsfastighet men nu har säljaren avlidit. Tillträde och slutbetalning skulle ske om en månad! Vad händer nu?Svar: Köpet fortsätter som planerat med den skillnaden att säljarens dödsbo får fullborda affären.
Jag äger en skogsfastighet själv som jag skulle vilja fastighetsreglera till min och min frus gemensamma skogsfastighet. Visst går det att genomföra?
Svar: Det går förmodligen att genomföra men kräver att ni har samma ägarförhållande på fastigheterna innan fastighetsreglering kan ske. Förslagsvis, kan du överlåta en hälftenandel till din fru innan ni genomför förrättningen.
Min man har förvärvat del av en skogsfastighet via ett köp för cirka 8 månader sen och vi har glömt att kontakta lantmätaren. Grannen säger att köpet är ogiltigt. Så kan det väl ändå inte vara?
Svar: Tyvärr, din granne har rätt! Ett arealförvärv, del av fastighet, är endast giltigt om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom förrättning, som är sökt senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades.
Vår far gick bort nyligen och ägde skog. Vi är tre syskon som kommer att ärva honom men fastigheten är för liten att dela i tre lotter. Kan dödsboet efter honom förvärva ytterligare mark?
Svar: Ja, se bara till att ni har bouppteckningen efter honom i ordning så det framgår vilka som är dödsbodelägare. Samtliga dödsbodelägare måste skriva under köpehandlingen i dödsboets räkning.
Vi är tre delägare av en skogsfastighet. Kan en av oss pantsätta fastigheten för en jordenruntresa?
Svar: Nej, såvida inte de övriga delägarna godkänner att fastigheten intecknas. Inteckning belastar fastigheten och inte delägarna personligen.
Jag har vunnit på lotto och är på gång att investera i skog som ligger i rå med min ärvda skogsfastighet. Köpeskillingen är hela 10 000 000 kr. Staten verkar vilja ha 150 000 kr i stämpelskatt (1,5 %). Min dotter säger att detta kan undvikas på något sätt. Stämmer det?
Svar: Om överlåtelsen sker som en fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen istället för köp enligt jordabalkens regler undviker du stämpelskatten men behöver å andra sidan betala förrättningskostnaden men det beloppet brukar vara betydligt lägre. Lycka till!
Jag har en idé! Jag äger 100 ha skogsmark och tänkte stycka upp den i tio lika stora delar och sen sälja ut delarna till högstbjudande. Kan du hjälpa mig?
Svar: Det låter som att det blir svårt. En fastighet som nybildas måste uppfylla lämplighetsvillkoren i fastighetsbildningslagen och där kommer du förmodligen att stöta på patrull. En skogsfastighet bör bland annat kunna producera cirka 200-250 m3sk/år för att anses lämplig.
Vill du veta mer?
